Służebność osobista jest ograniczonym prawem rzeczowym, jednak z nazwy możemy wywnioskować, że jest to instrument, który silnie wiąże się z osobą, a nie z rzeczą. Jest ona często wykorzystywana przez niewypłacalnych dłużników, czy wiesz jednak dlaczego i co takiego ona daje? Jakie korzyści czerpie uprawniony z tytułu służebności? Czy zawsze obejmuje ona nieruchomość i czy potrzebny jest akt notarialny?
Spis treści
Służebność osobista – kiedy można ją ustanowić? Jakie ma ona cechy i funkcje?
Tym, co w służebności osobistej wydaje się najbardziej wyróżniające to fakt, że nie można jest sprzedać, ani zbyć w jakikolwiek inny sposób. Nie podlega ona również dziedziczeniu, a więc wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Ponadto nie ma również możliwości nabycia jej poprzez zasiedzenie (inaczej niż w przypadku służebności gruntowej). Strony ustalają zakres służebności, biorąc pod uwagę uzasadnione potrzeby uprawnionego, a także ogólne zasady współżycia społecznego i zwyczaje miejscowe.
Tak prezentujące się cechy służebności osobistej są w pełni uzasadnione jeśli pod uwagę bierzemy podstawowe funkcje, jakie ma ona spełniać, czyli alimentacyjną i zabezpieczenia bytowego osób fizycznych. Pojawiają się jednak również inne cele, w których powszechnie wykorzystuje się to rozwiązanie.
Doskonałym przykładem jest tutaj sytuacja, w której właściciel nieruchomości zbywa ją i jednocześnie ustala dożywotnią służebność osobistą na własną rzecz. Taka umowa ma zapewnić mu możliwość korzystania z nieruchomości według osobistych potrzeb uprawnionego. Są to działania podejmowane często w sytuacjach, gdy właścicielowi grozi niewypłacalność, w związku z czym chce on zbyć swoją własność, aby uniknąć egzekucji z niej.
W takich przypadkach warto jednak zachować ostrożność i skonsultować się z dobrym prawnikiem lub radcą prawnym. Istotne jest bowiem, że wierzycielom może przysługiwać możliwość złożenia skargi pauliańskiej (linkowanie wewnętrzne), a więc w konsekwencji może dojść do tego, że sąd uzna naszą sprzedaż za nieważną i umożliwi egzekucję z nieruchomości.
Najważniejsze cechy służebności osobistej to: niezbywalność, nie dziedziczność, oraz wygaśnięcie najpóźniej wraz ze śmiercią osoby, która ją posiada.
Pojawienie się służebności osobistej w Kodeksie Cywilnym miało na celu stworzenie instrumentu, który będzie stanowił zabezpieczenie dla osób starszych. Jednak często stosowany jest przez dłużników do uniknięcia spłacania własnych zobowiązań.
Czym są służebności osobiste?
Jest to prawo obciążające nieruchomość, które ustanawia się na rzecz osoby fizycznej. Treść służebności osobistej odpowiada tej gruntowej, czyli regulowana jest przez art.296 Kodeksu Cywilnego. Właścicielem nieruchomości obciążonej może być dowolna osoba, a prawo będzie ustanowione na inną osobę fizyczną. Taka służebność ma za zadanie zaspokoić osobiste potrzeby osoby uprawnionej.
Służebność mieszkania można uznać za szczególną formę służebności osobistej. Ogólnie rzecz ujmując konkretna osoba fizyczna uzyskuje prawo do korzystania z budynku lub jego części, która znajduje się na terenie cudzej nieruchomości. Zakres umowy strony ustalają pomiędzy sobą, jednak musi on dotyczyć przynajmniej jednej izby mieszkalnej, czyli możliwości korzystania z pomieszczeń i urządzeń na danej przestrzeni.
Prowadzenie gospodarstwa domowego może wyznaczać również części wspólne, określać urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku mieszkańców. Służebność mieszkania pojawia się najczęściej w kontekście umowy dożywocia. Jest to sytuacja, w której następuje przeniesienie własności, jednak osoba nabywająca nieruchomość przyjmuje zbywcę jako domownika i zapewnia mu wszelkie elementy niezbędne do życia.
Warto również wiedzieć, że artykuł 301 ustęp 1 mówi, że osoba mająca służebność, może przyjąć na mieszkanie małżonka oraz małoletnie dzieci. Przyjęcie jakichkolwiek innych osób jest możliwe jedynie w sytuacji, gdy odpowiada on za ich utrzymanie lub są one potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Przyjęte dzieci mogą pozostać w mieszkaniu również po osiągnięciu pełnoletności.
Kodeks Cywilny daje możliwość uwzględnienia w umowie służebności, że po śmierci uprawnionego, mieszkanie będzie przysługiwało jego rodzicom, małżonkowi lub dzieciom.
Służebność osobista mieszkania zakłada jej użytkowanie w celach mieszkaniowych. W związku z tym niedopuszczalne jest wykorzystywanie takiego lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej.
Jeśli zamierzamy nabyć nieruchomość i w księdze wieczystej znajduje się zapis o służebności, to powinniśmy dokładnie zweryfikować, jak wygląda sytuacja. Konieczne jest poproszenie zbywającego, o akt zgonu osoby, która posiadała służebność, umowy pomiędzy stronami, a także o potwierdzenie złożenia wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej.
Jakie prawa posiada osoba mająca służebność osobistą mieszkania?
Zakres służebności osobistej ustalany jest indywidualnie pomiędzy stronami. W związku z tym dokładne prawa wynikają tu z konkretnej umowy. Jednak w przypadku nieruchomości osoba, która posiada służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń przeznaczonych do wspólnej eksploatacji, jak piwnica, strych, czy klatka schodowa, o ile nie zostały one przydzielone do konkretnych mieszkań.
Prawem osoby uprawnionej z tytułu służebności osobistej jest również wspomniana już możliwość przyjęcia bliskich – żony dzieci i innych osób, na określonych warunkach do mieszkania. Jednak służebnik winien dokładać się do opłat za media, z których korzysta. Służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią osoby, która ją posiada, chyba że umowa stanowi inaczej.
Zamiana służebności na rentę
Prawo to ma alimentacyjny charakter, w związku z czym zakłada się, że ewentualne zniesienie uprawnienia prowadzi do pogorszenia sytuacji życiowej. Skutkuje to tym, że nie można jej zupełnie znieść, a jedynie zamienić na rentę, która będzie byłemu służebnikowi wypłacana przez właściciela nieruchomości. Jednak jest to możliwe jedynie w przypadku rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa przez służebnika (zalicza się do tego niszczenie mienia czy notoryczne zakłócanie spokoju mieszkańców). W takich sytuacjach właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany prawa służebności na rentę.
Wysokość renty ustala sąd na podstawie tzw. wartości służebności. Nie istnieje jednak jeden klucz do jej wyliczenia i przyjmowane są różne założenia.
